掌握这套体系！地产菜鸟都能轻松给每套房定价。买房卖房时再也不纠结了

在住宅项目营销过程中，给每套房定价是关键的一环，也是有难度的一环。

现实中项目定价，特别是中小房企的项目定价。有的完全凭经验；有的完全靠对标；有的甚至因为懒惰，给差异很大只是楼层面积相同的房子定同一个价格。

这些做法都是错误的，因为每个项目都是崭新的，不管是靠老经验，还是对比别的项目，都无法真正明确新项目里每套房的价值，最终导致大量利润白白流失。

而买房者，在面对“不完美”的几套房子的时候，也往往不知如何选择。

如果有一套完整的价格体系，就可以通过排序、量化，做出客观公正的一房一价表，把每一分钱都赚回来，置业顾问面对客户的时候，也有权威性的说辞。

一般来说，住宅价格体系分为三个层级：

第一个层级是房地产项目价格，就是整个项目整体的均价；

第二个层级是项目中各楼栋的栋均价；

第三个层级是从横向和纵向两个轴向，将栋均价进行分解形成 “平面差”和“垂直差”。

其中，第一个层级、第二个层级，和第三个层级中的纵向相对简单。

篇幅所限，我们今天重点讨论的主题是第三个层级中的横向，也就是住宅价格体系中的平面差。

同一标准层平面中哪一套价格高？哪一套价格低？买房时该如何选择？

通过下面6个方面的打分、计算，就可以轻松得出一个公正的分数。分数越高，房子越好……

01 朝向

 “坐北朝南”是人们对朝向最初始的选择，建筑朝向选择的原则是在节约用地的前提下，满足冬季能够争取较多的日照，常用冬至日的日照时间来进行“日照分析”。

朝向是以日照为核心的，以此为基础关于朝向有四个基本判断：

❶ 南向朝向最好。南向在冬季和夏季明显地表现出“冬暖夏凉”的特点；

❷ 北向朝向最差。中国大部分地区处于北回归线以北，北向冬季没有阳光，特别是在北方（比如沈阳）北向的房子基本没有市场；

❸ 东向好于西向。东晒的程度比西晒的程度给人的感觉是不一样，对“早出晚归”的上班族而言，东晒时全都出门在外工作，对东晒几乎没感觉，而当晚上回家的时候，如果有西晒，那么闷热的感觉是比较明显的；

❹ 西北向好于北向。虽然西北向有西晒的困扰，但毕竟比北向没有阳光还是要强些。

基于上述对朝向的判断，可以将不同的朝向的等级进行等级量化，量化系数（见下表）：

这里有个问题需要修正一下，上述的排序是针对北回归线以北的城市，而对于在北回归线以南的城市（比如深圳），在夏季当太阳至北回归线时，北向的房子是有日照的（如图）：

因此，在北回归线以南的城市朝向排序要略作调整，将“西北>北”调整为“北>西北”。

【案例—朝向分析】根据对朝向的分析，我们以深圳某小区（一期）明轩8栋为例对朝向进行说明：

朝向分析：01#、02#是正南向，03#、04#取客厅或主卧两者中最有利的一个朝向，主卧开窗为南向，好于客厅朝向的北向，所以03#、04#的朝向也为南向。

02 通风

争取良好的自然通风是选择住宅的主要因素之一，影响住宅通风主要有以下三个方式：

1、主导风向

当住宅面对主导方向，会使室内空气更加流通，特别是夏季可以加强对流和热传导，使得散热增快，感觉凉爽。主导风向是根据城市的风向玫瑰图来判断的，例如深圳的风向玫瑰图是东偏南风（如图）：

因此，在深圳东南朝向的住宅通风情况是最好的。深圳的金地香蜜山项目在规划布局上全部南偏东25°，有利于整个小区中各户型的通风（如图）：

这里也需要纠正一个误区，有人误认为“东南向好于南向”，其实这是在朝向的基础上再叠加了通风因素，是综合考虑的结果，但就朝向单一因素而言，还是“南向好于东南向”。

2、风压

利用建筑不同墙面处的风压不同，而产生的一种自然通风，其通常是从住宅的一侧流入，穿过住宅后从另一侧流出，也就是通常说的“南北通”户型（如图），户户都可以做到南北通透，这样可以避免单侧通风不能充分深入房间内部的缺陷。

3、室内高低处温差

室内高低处温差有利于市内空气的流动，形成室内自然风。房屋的层高越高，室内高低处温差就越大，越有利于空气对流，通风效果越明显，因此人们常常感觉“坡屋顶”的老房子感觉通风好很凉爽的原因正是如此。

所以在主导风向，风压和室内高低处温差的作用下，室外空气可以从建筑物一侧进入，穿过内部，另一侧流出，形成自然通风，因此通风的量化取值可以按风向玫瑰图的大小取值，同时考虑“南北通”和层高“挑高”两种因素的影响。由此，通风按风向玫瑰图、南北通和层高三项分别进行量化：

❶ 风向玫瑰图量化公式：

风向玫瑰图量化值=某方向的风值/风值的最大值*5

其中：设风值最大值的分值设为5

❷ 南北通的等级量化系数

❸ 层高的等级量化系数

【案例—通风分析】我们仍以上述明轩8栋为例对通风进行说明：

通风分析：

（1）根据风向玫瑰图所标注，深圳最大风值是东南向16，正南向的风值为4；（2）01#和03#户型为南北通户型，02#和04#户型由于核心筒的阻挡，02#户型有一部分南北通，而04#户型不是南北通的；

（3）所有户型均没有挑高层高，因此这里均不考虑室内高低处温差的通风影响。

03 采光

采光是选择住宅的重要条件之一，否则就丧失了居住的舒适性。采光不同于朝向中的日照，日照强调的太阳的直接照射，而采光可以是光线的折射或漫反射等。很多人在选择房子的时候，只凭感觉来判断采光的好坏，往往会受到样板房装修的诱导，比如样板房灯光强，镜子多等等的影响。

衡量房间采光程度的指标是“窗样比”，窗墙比确定的基本原则是从节约建筑能耗角度出发，并且以满足室内采光要求，地理位置和气候的差异，窗墙比有所不同。下表为南方非采暖区和北方采暖区的窗墙比要求：

南方不同朝向的窗墙比

北方不同朝向的窗墙比

两者的差异还是比较大的，所以在选择户型的时候，需要测算房子的采光，采光对住宅价值高低影响可按穿墙比的数值高低进行取值。那采光的量化公式：

采光的量化值=窗墙比实际值/窗墙比标准值*5

其中：设窗墙比标准值的分值为5 

近年来居住建筑的窗墙比越来越大，主要是因为购房者希望自已的住宅更加明亮，同时考虑到临街建筑立面美观的需要，窗墙比超过规定值是允许的，但同时必须考虑有外遮方式，或是减少窗户的传热系数，比如采用中空玻璃窗等以节约建筑能耗。

【案例—采光分析】我们仍以上述明轩8栋为例对采光进行说明：

采光分析：经测算，01#的南向窗墙比为0.52，02#的南向窗墙比为0.55,03#的南向窗墙比为0.5，04#北向或东向取最有利的一个，北向的窗墙比好于东向，所以04#取北向的窗墙比0.48

04 噪音

嗓音是干扰人们休息、学习和工作的，不受欢迎的声音。对居住小区影响最大的噪音是交通噪音，交通噪音对住宅横向和纵向都有影响，横向影响“平面差”，纵向影响“垂直差”。这里我们也只讨论交通噪音对横向“平面差”的影响。 

交通噪音属于典型的线型音源，声音衰减较慢，因此对居民的干扰影响较大，交通噪音的大小取决于两个要素：一是交通流量；二是车速。因此城市快速路的噪音远大于城市支路的噪音。按照《城市道路交通规划设计规范》的规定，城市道路分为快速路、主干道、次干道和支路四类（见下表）：

因此交通噪音对住宅的影响可以按道路的等级进行量化，那么交通噪音的道路等级量化系数为（见下表）：

另外，城市道路距离住宅的远近，噪音衰减的影响也是很明显的。一般而言，100分贝的声音传递100米后，声音减弱为60分贝，衰减40%左右, 而一般主干道白天的交通噪音是80分贝左右，国家标准规定居民小区白天的噪音应小于等于50分贝，因此100米开外的交通噪音基本对居民小区无影响。

因此考虑道路距住宅的距离，100米以外或有高大的建筑物等遮挡，则不考虑噪音影响，其中设城市道路的距离≥100米的分值为5；而100米以内按距离比例进行量化（注：噪音与距离的衰减关系实际上是对数函数的关系，在这里我们将其进行了简化）。

【案例—噪音分析】我们仍以上述明轩8栋为例对噪音进行说明：

噪音分析：小区北面有一条双向4车道的次干道（广新路），东面是小区一条规划路（小区一期的主要入口道路），明轩8栋四面相邻小区园林道路，北向有小区其他楼栋完全阻挡广新路的交通噪音，但东北向是70米处空旷的运动场，没有任何遮挡，交通噪音会对04#有影响。

05 景观 

自然景观对住宅价值的影响是巨大的，一个临江的项目同一楼层能看到江景户型和不能看到江景户型，价格差异是很明显的（如图），要保证“户户有江景”确实是非常考验设计师的能力。

另外，小区中的园林景观对同一楼层不同户型价格差的影响也是显而易见的。人们在选择住宅时，总是希望离观赏性的景观近一点，比如中心园林景观以及小区园林中的楼台亭榭或雕塑小品等，同时由于怕吵闹而都不希望离功能性的景观太近，比如泳池、儿童娱乐区和球类运动场等等。

因此，景观对住宅价值高低影响的量化等级系数为（见下表）：

【案例—景观分析】我们仍以上述明轩8栋为例对景观进行说明：

景观分析：小区四周无自然景观，全部是小区内园林景观，而01#、02#户型可以看小区组团景观，03#、04#户型可以看到小区中心园林景观，四个户型均远离游泳池和球类运动场等功能性景观。

06 户型格局

户型格局的好坏在很大程度决定了住宅的价值，应从功能性、舒适性和经济性上三个维度来评价户型的优缺点，关于户型格局的评价可以参考《项目户型设计抓住这些敏感点，所有竞品都会瑟瑟发抖！》，对户型优劣进行量化可以按户型评价分值的高低进行取值。 

【案例—户型分析】我们仍以上述明轩8栋为例对户型进行说明

户型分析：根据《户型的客户敏感点量化评分表》对四个户型分别评分，01#为89，02#为87，03#为86，04#为79。

小结

依据上述朝向、通风、采光、噪音、景观和户型格局等对住宅价格体系平面差产生影响的因素进行排序、量化评价，并且按其重要性程度赋予不同的权重，我们就可以得到平面差的分配系数。但是实际工作中，在给各因素权重进行赋值时，往往容易“拍脑袋”，比如工作中常常看到的现象：朝向20%、采光15%、通风10%、户型格局25%、景观20%、噪音10%，显然这些5%倍数的权重是完全“拍脑袋”的结果。

经济学中对确定因素的权重给出了一套科学的方法——因素成对比较法，可以通过因素间两两对比比较来确定各种因素的权重。因素成对比较法的具体使用是按矩阵形式罗列各影响因素，然后进行两两比较其重要性：假设A和B比较，若A比B重要，则给A赋值1，B赋值0；若A与B同等重要，则A和B均赋值0.5；若A不如B重要，则给A赋值0，B赋值1；同一因素间不比较。为了防止某一因素的权重为0，在因素集合中设置一个虚拟因素M，并且规定所有的因素都比该虚拟因素M重要，最后将比较结果统计并得到各因素的权重值。

例如假设户型设计比朝向重要，朝向比景观重要，景观比采光重要，采光比通风重要，通风比噪音重要，则各因素权重计算如下表：

其实我们也可以假设：户型设计比朝向重要，朝向和景观同等重要，景观比采光重要，采光和通风同等重要，通风比噪音重要，那么各因素权重则变为：户型格局29%、朝向21%、景观21%、采光12%、通风12%、噪音5%，显然通过因素成对比较法得出的权重更科学、更合理。

【案例—平面差】我们仍以明轩8栋为例，在同一标准层平面中将四个户型对六种影响因素分别进行量化后，并赋予上表中的因素权重，就可得出住宅价格体系的平面差（见下表）：

那么如果某一层的同层均价为52316元/平米，按“水平差”进行调整，则01室的单价为53029元/平米、02室的单价为51556元/平米、03室的单价为54528元/平米、04室的单价为50151元/平米（见下表）：

这样我们就通过对住宅价格体系平面差的影响因素分析，确定了住宅价格体系平面差，最终得到了同层中各户型的价格。（投稿请发送至邮箱：[e-mail]）

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